Учет инвестиционной недвижимости
Инвестиционная недвижимость - это недвижимость (земля или здание или часть здания, или их сочетание), удерживаемая [владельцем или арендатором по договору о финансовом лизинге (аренде)] с целью получения лизинговых (арендных) платежей или увеличение стоимости капитала или для достижения обеих целей. Единицей учета инвестиционной недвижимости является земля или здание или часть здания, или земля и здание находятся в распоряжении владельца или лизингополучателя по договору финансовый лизинг (аренду) с целью получения арендных платежей, доходов от роста капитала или того и другого, а не для предоставление услуг или административных целей.
Один и тот же объект недвижимости может быть разделен на конструктивно отделены части, используемые для различных целей: одна часть - для получения дохода от арендной платы или увеличения капитала, другая - для использования в процессе деятельности банка или для административных целей.
В бухгалтерском учете такие части объекта недвижимости отражают отдельно, если они могут быть проданы отдельно. Если эти части не могут быть проданы отдельно, то такой объект признается инвестиционной недвижимостью при условии, что лишь незначительная часть объекта предназначенная для использования в процессе деятельности банка или для административных целей. Банк должен разработать и утвердить в учетной политике четкие критерии для определения актива как объекта инвестиционной недвижимости и отмечать эти критерии в информации к финансовой отчетности.
Инвестиционной недвижимости относятся:
► земля, содержащийся с целью получения выгод от роста капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в процессе деятельности;
► земля, дальнейшее использование которой в настоящее время не определен;
► здание, находящееся в собственности банка или в распоряжении по договору финансовый лизинг (аренду) и предоставляется в лизинг (аренду) по одному или нескольким договорам о оперативный лизинг (аренду);
► здание не занята в настоящее время и предназначена для предоставления в лизинг (аренду) по одному или нескольким договорам о оперативный лизинг (аренду).
Инвестиционная недвижимость учитывается на счетах группы 441 "Инвестиционная недвижимость":
4410 А Инвестиционная недвижимость
Назначение счета: учет стоимости инвестиционной недвижимости.
По дебету счета проводят суммы стоимости приобретенной или созданной инвестиционной недвижимости; суммы увеличения стоимости (дооценки) инвестиционной недвижимости.
По кредиту счета проводят суммы уменьшения стоимости (уценки) инвестиционной недвижимости; суммы стоимости инвестиционной недвижимости, выбыли из баланса.
Во время первоначального признания инвестиционной недвижимости банк оценивает и отражает ее в бухгалтерском учете по первоначальной стоимости, которая включает цену приобретения этой недвижимости и все расходы, непосредственно связанные с ее приобретением.
Приобретение инвестиционной недвижимости отражается в бухгалтерском учете следующими проводками:
► Предоплата
Дт 3510 Дебиторская задолженность по приобретению активов
Кт Счета денежных средств, текущие счета
► Признание инвестиционной недвижимости в балансе банка
Дт +4410 Инвести ная недвижимость
Кт 3510 Дебиторская задолженность по приобретению активов.
Расходы банка на создание им нового объекта недвижимости, предназначенного в дальнейшем для использования в качестве инвестиционной недвижимости, отражаются в бухгалтерском учете в соответствии с общими требованиями. После завершения этот объект признается инвестиционной недвижимостью.
Расходы на текущее обслуживание, ремонт и содержание объекта инвестиционной недвижимости признаются расходами при их осуществлении. Капитальные инвестиции на реконструкцию объекта инвестиционной недвижимости, который в долгосрочной перспективе будет использоваться как инвестиционная недвижимость, увеличивают его стоимость. Такие капитальные инвестиции банк отражает в учете по отдельным аналитическим счетом 4 410 "Инвестиционная недвижимость".
После первоначального признания объекта инвестиционной недвижимости дальнейшую его оценку банк осуществляет по одному из следующих методов:
а) по справедливой стоимости с признанием изменений справедливой стоимости в составе прибыли или убытка; амортизация и обесценение не признаются;
б) по начальной стоимости (себестоимости) с учетом накопленной амортизации и потерь от обесценения.
Банк осуществляет оценку инвестиционной недвижимости на каждую следующую после первоначального признания дату. Изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, оцениваемой по справедливой стоимости, отражают в бухгалтерском учете:
► В случае увеличения стоимости
Дт +4410 Инвестиционная недвижимость
Кт 6 394 Доходы от переоценки объектов инвестиционной недвижимости
► В случае уменьшения стоимости
Дт 7394 Расходы от переоценки объектов инвестиционной недвижимости
Кт 4 410 Инвестиционная недвижимость.
Если объект инвестиционной недвижимости оценивается по первоначальной стоимости (себестоимости), то в бухгалтерском учете осуществляют следующие проводки:
► Начисление амортизации
Дт 7423 Амортизация
Кт 4 419 Износ инвестиционной недвижимости
► Обесценение
Дт +7499 Прочие расходы
Кт 4 419 Износ инвестиционной недвижимости.
Если банк не может достоверно определить справедливую стоимость объекта инвестиционной недвижимости (операции с аналогичными объектами недвижимости на рынке осуществляются редко, альтернативной оценки справедливой стоимости нет), то он осуществляет его оценку по начальной стоимости. Ликвидационная стоимость такого объекта недвижимости должна быть равна нулю, начальная стоимость амортизируется в течение срока его полезного использования.
Если банк выбрал метод оценки объекта инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, то он последовательно применять этот метод к времени его выбытия или реклассификации.
В случае осуществления банком оценки объекта недвижимости по методу справедливой стоимости инженерное оборудование (лифты, кондиционеры и т.п.), является неотъемлемой частью здания, не признается в учете отдельно как основное средство, а включается в справедливой стоимости единого объекта инвестиционной недвижимости .
Если бухгалтерский учет здания как объекта инвестиционной недвижимости банк осуществляет по методу первоначальной стоимости, то оборудование, которое является неотъемлемой частью здания, учитывается отдельно.
Перевод объекта недвижимости в категорию инвестиционной недвижимости и из категории инвестиционной недвижимости в других банк проводит только в случае изменения способа его функционального использования, что подтверждается следующими событиями:
а) началом занятия владельцем недвижимости - в случае перевода из инвестиционной недвижимости в недвижимости, занимаемой владельцем;
б) окончанием занятия владельцем недвижимости - в случае перевода по недвижимости, занятой владельцем, к инвестиционной недвижимости;
в) завершением строительства или застройки - в случае перевода по недвижимости в процессе строительства или застройки к инвестиционной недвижимости.
Если банк применяет метод оценки по первоначальной стоимости, то перевод объекта инвестиционной недвижимости в категории недвижимости, занимаемой владельцем, и, наоборот, не влияет на его балансовой стоимости. Перевод осуществляется по балансовой стоимости переданного недвижимости, и стоимость этих объектов не меняется.
Если банк применяет метод оценки недвижимости по справедливой стоимости, то при переводе объекта инвестиционной недвижимости в категории недвижимости, занимаемой владельцем, банк осуществляет перевод по справедливой стоимости:
Дт 4400 Основные средства
Кт 4 410 Инвестиционная недвижимость - по справедливой стоимости на дату перевода.
При осуществлении такого перевода прибыль или убыток не возникает. Разница между балансовой и справедливой стоимостью недвижимости, возникает на дату перевода объектов из категории недвижимости, занимаемой владельцем, к инвестиционной недвижимости, признается банком как переоценка основных средств:
► В случае превышения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости над его балансовой стоимостью
Дт +4410 Инвестиционная недвижимость; 4409 Износ основных средств
Кт 4400 основные средства; 5100 Результаты переоценки основных средств
► В случае превышения балансовой стоимости над справедливой стоимостью объекта инвестиционной недвижимости
Дт +4410 Инвестиционная недвижимость; 4409 Износ основных средств; 5100 Результаты переоценки основных средств, 7499 Прочие расходы
Кт 4400 Основные средства.
Если после завершения строительства или реконструкции объект недвижимости передается другой стороне в оперативный лизинг (аренду), то такой объект банк переводит с категории капитальных инвестиций за незавершенным строительством в категорию инвестиционной недвижимости. Любая разница между справедливой стоимостью недвижимости и ее предыдущей балансовой стоимости на дату перевода признается как другие расходы или другой доход отчетного периода:
► В случае получения дохода
Дт +4410 Инвестиционная недвижимость
Кт 4 430 Капитальные инвестиции по незавершенному строительству и за не введенными в эксплуатацию основными средствами; 6499 Прочие доходы
► В случае признания расходов
Дт +4410 Банк прекращает признавать в балансе объект инвестиционной недвижимости во время его выбытия в результате продажи или передачи в финансовый лизинг (аренду), или если больше не ожидается получения любых экономических выгод от его использования.
Финансовый результат от выбытия объекта инвестиционной недвижимости банк определяет как разницу между поступлениями средств от выбытия объекта и его балансовой стоимостью и признает их в отчетном периоде, в котором произошло выбытие или ликвидация. В этом случае в бухгалтерском учете осуществляют следующие проводки:
► В случае превышения суммы балансовой стоимости объекта по сравнению с суммой выручки от его реализации
Дт Счета денежных средств, текущие счета; 7 499 Прочие расходы
Кт 4 410 Инвестиционная недвижимость
► В случае превышения суммы выручки от реализации объекта по сравнению с балансовой стоимостью объекта
Дт Счета денежных средств, текущие счета
Кт 4 410 Инвестиционная недвижимость; 6499 Прочие доходы.
Уменьшение и восстановления полезности объекта инвестиционной недвижимости оценивается по первоначальной стоимости (себестоимости), банк признает аналогично порядку признания обесценения основных средств.
