Осуществление права общей долевой собственности

В части i ст. 358 ГК содержится общее правило, согласно которому право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию. Сособственники владеют и пользуются имуществом сообща, не нарушая взаимные права. Они могут владеть имуществом с учетом долей, принадлежащих им в праве собственности на имущество или независимо от этого. Впрочем, каждый из сособственников может требовать предоставления Ему в пользование той части совместного имущества в натуре, которая отвечает его доле в праве общей долевой собственности. При невозможности этого он имеет право получить от других совладельцев, которые владеют и пользуются общим имуществом, соответствующей материальной компенсации (ч. Ст. 358 ГК). Например, одному из совладельцев по завещанию принадлежит небольшая доля в праве собственности на жилой дом. Непосредственно в имуществе выделить для пользования соответствующую долю дома невозможно. Таким образом, один из совладельцев не имеет возможности пользоваться принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Поэтому он вправе требовать от других совладельцев, которые в свою очередь владеют и пользуются имуществом, соответствующей материальной компенсации.

Согласие совладельцев о порядке владения и пользования имуществом может быть закреплена ими в нотариально удостоверенному договоре. Такой договор имеет важное значение и является обязательным не только для совладельцев, но и для лица, которое впоследствии приобретет долю в праве общей собственности на это имущество (по договору купли-продажи, мены, дарения и пр.).

Совладельцы обязаны корректировать свои действия по удержанию имущества, являющегося их совместной собственностью. Каждый из совладельцев обязан согласно своей доли в праве общей собственности участвовать в расходах на управление, содержание и сохранение общего имущества, в уплате налогов, сборов (обязательных платежей), а также отвечать перед третьими лицами по обязательствам, связанными с общим имуществом (ст. 360 ГК). В таком же порядке решается вопрос в отношении плодов, продукции и доходов от использования общего имущества. Они распределяются между совладельцами соответственно их долям в праве общей собственности (ст. 359 ГК). Однако это правило не является императивным. Поэтому совладельцы вправе по договоренности установить иной порядок распределения плодов, продукции и доходов от общего имущества. Например, один из совладельцев может быть согласен с тем, что он будет получать меньшую долю плодов от использования общего имущества (сада, огорода) или вообще не претендовать на получение плодов. Это может быть связано, например, с тем, что второй совладелец больше внимания уделяет содержанию общего имущества, ухаживает его и тому подобное.

Каждый из совладельцев имеет право на распоряжение своей долей в праве общей собственности. Как уже отмечалось, основной чертой, которая присуща общей долевой собственности, определении долей сособственников в праве на имущество. Это дает возможность каждому из совладельцев самостоятельно распоряжаться своей долей по собственному желанию - продать, подарить, обменять, передать в наследство и тому подобное. Но при этом отчуждение доли в праве общей долевой собственности путем ее продажи должно осуществляться по специальным правилам.

Перед тем как продавать долю третьим лицам, продавец-сособственник обязан предложить ее другим сособственникам, которые имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Для этого продавец должен письменно уведомить других совладельцев о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Если другие совладельцы отказались от осуществления преимущественного права покупки доли или не осуществили своего права в установленные законом время (относительно недвижимого имущества-в течение одного месяца, а относительно движимого имущества - в течение десяти дней от дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою долю любому лицу.

Если указанное правило не будет выполнено и продавец нарушит преимущественное право других совладельцев на покупку доли в праве общей долевой собственности, совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. При этом договор купли-продажи признается недействительным. По решению суда осуществляется лишь замена одной из сторон сделки, а именно - покупателя. Для осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей собственности, сособственник обязан подтвердить не только свое желание, но и финансовую возможность. Для этого истец обязан внести на депозитный счет суда все суммы, которые по договору должен уплатить покупатель (ст. 362 ГК).

Правило о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли не действует в случае продажи доли в праве общей собственности с публичных торгов. Аналогичные последствия возникают в случае отчуждения доли по договору купли-продажи, а по любым другим договором-дарения, мены и др.

Доля в праве общей долевой собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если другое не установлено договоренностью сторон. Если же договор подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации - то с момента такой регистрации (ст. 363 ГК).

По собственному желанию, а в случаях, предусмотренных законом, - по требованию иных лиц совладелец может выйти из отношений общей собственности. Такой выход осуществляется с помощью одного из трех юридических механизмов: а) выдела доли сособственника в общем имуществе при сохранении права общей собственности остальных совладельцев (ст. 364 ГК); б) прекращение права на долю в общем имуществе при сохранении права общей собственности остальных совладельцев (ст. 365 ГК); в) деления имущества, является общей долевой собственностью при прекращении права общей собственности (ст. 367 ГК).

В случаях, предусмотренных законом, доля, принадлежащая совладельцу в праве общей долевой собственности, может быть выделена. Такое выделение возможно либо по инициативе самого совладельца, или по инициативе кредиторов совладельца. Согласно ст. 364 ГК каждый из совладельцев имущества, являются общей долевой собственностью, имеет право на выдел из него доли в натуре. Если это невозможно, по желанию владельца он может получить от других совладельцев денежной или другой материальной компенсации стоимости своей доли. Размер денежной компенсации определяется договоренностью сторон. Если между сособственниками возникает спор относительно размера доли, подлежащей выделу совладельцу или ее стоимости, то такой спор может быть рассмотрен в суде. Это следует из общего правила, закрепленное в ст. 16 ГК, согласно которому каждое лицо имеет право обратиться в суд за защитой своего имущественного права и интереса.

Закон допускает прекращение права на долю в общем имуществе за требованием других совладельцев (ст. 365 ГК). Это возможно только по решению суда на основании иска других совладельцев в таких случаях: доля является незначительной и не может быть выделена в натуре; вещь является неделимой; совместное владение и пользование имуществом является невозможным; такое прекращение не причинит существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи (ч. 1 ст. 365 ГК). В этом случае инициатива по выходу одного из совладельцев из отношений общей собственности принадлежит не лицу, которое получается, а другим совладельцам. Это вполне понятно. Например, в жизни возникают случаи, когда один из сособственников не пользуется своим имуществом, не принимает участия в его содержании и сохранении, в уплате налогов и тому подобное. Не соглашается он и передать принадлежащую ему долю другим совладельцам, а выделить ее в натуре невозможно. Другие совладельцы вынуждены принять бремя содержания и сохранения имущества на себя. Таким образом, совместное владение и пользование имуществом становится невозможным. Если суд придет к выводу, что прекращение права на долю не нанесет существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи, он может приостановить его право на причитающуюся ему долю. Но суд может вынести решение только в том случае, когда истец, обращающийся с иском в суд, предварительно внесет стоимость доли, прекращается в общем имуществе на депозитный счет суда.

Доля сособственника может быть выделена в результате обращения взыскания на долю в имуществе по требованию кредитора сособственника имущества (ст. 366 ГК). Такое обращение осуществляется лишь при условии, что у совладельца нет другого имущества, за счет которого можно удовлетворить требования кредиторов. Обращение взыскания на долю сособственника в общем имуществе может иметь некоторые трудности. Во-первых, выдел доли в натуре может быть невозможным, учитывая объективные условия (вещь неделима, размер доли сособственника незначителен и тому подобное); во-вторых, против разделения могут отрицать другие совладельцы, потому что выдел доли в общем имуществе связан с правами и законными интересами всех сособственников. Однако права кредитора одного из совладельцев также надо учитывать, что обеспечивается тремя возможными способами. Первый из них заключается в том, что по требованию кредитора должник-сособственник продает свою долю в праве общей долевой собственности с направлением полученных средств на погашение долга. Согласно второму способу, кредитор имеет право требовать продажи этой доли С публичных торгов. Наконец, по третьему варианту, кредитор имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей совладельца-должника, с проведением соответствующих перерасчетов. В этом случае кредитор становится новым сособственником в общей долевой собственности и приобретает долю в праве на имущество, которая принадлежала должнику.

Согласно ст. 367 ГК имущество, являющееся общей долевой собственностью, может быть разделено в натуре между совладельцами по договоренности между ними. Раздел имущества отличается от выдела доли сособственника или прекращения его права на долю в общем имуществе одним существенным признаком: в случае раздела имущества право общей долевой собственности на него прекращается. Каждый из сособственников становится собственником отдельной вещи.

Исходя из ст. 16 ГК в случае отсутствия согласия совладельцев о порядке и условиях раздела общего имущества, такое разделение может быть проведено по решению суда. Разделение отдельных видов имущества (прежде всего недвижимого) имеет свою специфику. Поэтому суды по этой категории дел нередко назначают проведение судебных экспертиз (судебно-строительной, судебно-технической, сметно-строительной и тому подобное). Судебное решение о разделе общего имущества должен учитывать интересы каждого из сособственников.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   След >