Земельный кадастр и денежная оценка земли

Земли сельскохозяйственного назначения существенно отличаются по своим плодородием, непосредственно сказывается на результатах хозяйственной деятельности предприятий и других землепользователей. Эти различия являются объективными, поэтому возникает необходимость в сравнительной оценке различных видов почв, которая отражала бы их количественную дифференциацию по экономической плодородия.

Кроме того, советам народных депутатов, предприятиям, организациям и учреждениям, арендаторам, владельцам земельных участков необходимы полные сведения о земле с целью организации ее рационального использования и охраны и регулирования земельных отношений. Решение этих вопросов достигается с помощью Государственного земельного кадастра. Земельный кодекс Украины предусматривает его ведения за счет средств государственного и местных бюджетов.

Законом Украины "О Государственном земельном кадастре" (июль 2011г.) Государственный земельный кадастр определяется как единая государственная геоинформационная система сведений о землях, расположенных в пределах государственной границы Украины, их целевом назначении, ограничениях в их использовании, а также данные о количественной и качественной характеристике земель, их оценке, о распределении земель между собственниками и землепользователями.

Основными составляющими Государственного земельного кадастра является кадастровое зонирование, кадастровые съемки, государственная регистрация земельных участков, учет количества и качества земель, их бонитировки, экономическая оценка и денежная оценка земельных участков.

Кадастровое зонирование предусматривает установление границ кадастровых зон и кварталов, границ оценочных районов и зон, места расположения, ограничений по использованию земель.

Кадастровые съемки представляют собой комплекс работ, выполняемых для определения и восстановления границ земельных участков. Задача количественного учета земельных ресурсов заключается в постоянном системном ведении и обновлении информационных данных, характеризующих каждый земельный участок по площади и составу угодий, а также о распределении земель по собственниками и землепользователями.

Учет качества земли отражает сведения, характеризующие земельные угодья по природным и приобретенными свойствами, которые влияют на их производительность и экономическую ценность, а также по степени техногенного загрязнения почв.

Бонитировки почв, или качественная оценка почв, осуществляется по данным учета качества земли. Сущность бонитировки почв заключается в сравнительной оценке качества почв по их основным природным свойствам, которые имеют постоянный характер и существенно влияют на урожайность сельскохозяйственных культур, выращиваемых в конкретных природно-климатических условиях.

Цель бонитировки состоит в том, чтобы на основе наиболее важных природных свойств (признаков) почв, которые коррелируют с урожайностью, выделить грунтовые отмены, грунтовые классы и агропроизводственные группы почв (последние являются единицей бонитировки), систематизировать их по естественным качеством, хозяйственной и экологической пригодности для выращивания определенных сельскохозяйственных культур.

Такая систематизация - это относительная оценка видов почв как природного тела по сумме соответствующих свойств (содержанием гумуса, мощности гумусового горизонта, питательными элементами, температурным и водным режимами, конфигурацией и особенностями рельефа и т.д.) и оценивается в баллах (показатель бонитета) по 100-балльной шкале .

Высшим баллом оцениваются почвы с лучшими свойствами с наибольшей потенциальной естественной производительностью. Данные бонитировки почв учитываются при определении потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства и главное - является основой проведения экономической оценки сельскохозяйственных угодий.

Экономическая оценка земель - это ее оценка как природного ресурса и средства производства в сельском и лесном хозяйствах и как пространственного базиса в общественном производстве по показателям, характеризующим продуктивность земель, эффективность их использования и доходность с единицы площади.

Отличие экономической оценки сельскохозяйственных угодий от их бонитировки состоит в том, что земля оценивается прежде всего как средство производства в неразрывной связи с экономическими условиями производства.

Это означает, что одинаковые в природном отношении почвы, принадлежащих за генезисом, физико-химическим и биологическим свойствам к тому же бонитета, могут получить разные баллы экономического плодородия через неравные условия хозяйствования (местоположение, специализацию, дорожные условия и т.п.).

Для регулирования экономических отношений как раз и используются данные экономической оценки земли. Она осуществляется в двух аспектах: а) общая оценка; б) оценка по эффективности выращивания отдельных сельскохозяйственных культур или видов многолетних культурных насаждений.

Критерии общей оценки земли такие: 1) стоимость валовой продукции (руб / га), оцененной по единым специально разработанными кадастровыми ценам; 2) окупаемость затрат, определяется отношением стоимости продукции к затратам на ее получение; 3) дифференциальный доход, является дополнительным чистой прибылью на землях лучшего качества и местоположения. Критериями экономической оценки эффективности выращивания отдельных культур является их урожайность, ц / га; окупаемость затрат; дифференциальный доход от каждой выращиваемой культуры.

Результаты экономической оценки эффективности выращивания отдельных культур являются наиболее важными, поскольку они непосредственно используются для денежной оценки земель, а также дают возможность предприятиям правильно решать проблему отбора эффективных для них отраслей растениеводства, устанавливать их оптимальное соотношение, осуществлять объективную оценку деятельности отдельных растениеводческих подразделений при наличии в них разнокачественных земель, а также более обоснованно определять плановую урожайность и те параметры хозяйственной деятельности, связанные с ее уровнем (объемы реализации продукции, затраты на ее перевозку и доработку и т.д.).

Денежная оценка земель осуществляется на рентной основе. В зависимости от назначения и порядка проведения такая оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной.

В соответствии с Законом Украины "Об оценке земель" (2004.) Нормативная денежная оценка земельных участков - это капитализированный рентный доход с земельного участка, определенный по установленным нормативам.

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков, арендной платы, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.

Экспертная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки. Ее данные используются для осуществления гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них.

Экспертная оценка проводится субъектами оценочной деятельности - физическими и юридическими лицами, получившими лицензии на выполнение землеоценочных работ и проведения работ по землеустройству. Осуществляется такая оценка в случае отчуждения и страхование земельных участков, относящихся к государственной или коммунальной собственности; определения стоимости таких участков, если они вносятся в уставный фонд хозяйственных обществ; выделение или определение доли государства или территориальной общины в составе земельных участков, находящихся в общей собственности.

Экспертная денежная оценка земельных участков осуществляется также и в случае залога земельного участка, отображение стоимости земельных участков и права пользования ими в бухгалтерском учете, определения убытков собственникам или землепользователям в случаях, установленных законом или договором.

Основанием для проведения экспертной денежной оценки земельных участков является договор, который заключается заинтересованными сторонами, а также решение суда. Важным вопросом такой оценки является выбор методического подхода к ее осуществлению. В зависимости от местных обстоятельств могут быть использованы такие подходы, как капитализация чистого операционного ^[1] или рентного дохода от использования земельных участков, сопоставление цен (ориентация на цены) продажи подобных земельных участков. Учитываются при этом и расходы на земельные улучшения.

Нормативная денежная оценка земли на общегосударственном уровне в Украине была осуществлена согласно Методике денежной оценки земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 23 марта 1995 № 213. В соответствии с Законом Украины "Об оценке земель" (2004 ) такая оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения проводится не реже, чем один раз в 5 - 7 лет.

Нормативная денежная оценка земли - это расчетная величина, и ее нельзя отождествлять с понятием цены земли.

Цена земли определяется в процессе купли-продажи земельных участков с учетом на них спроса и предложения, местоположение, бонитета и тому подобное. В мировой практике встречаются различные подходы к денежной оценки земли. В большинстве такая оценка сводится к капитализации земельной ренты. По указанной официальной методике денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по полученным совокупным рентным доходом, является суммой дифференциального и абсолютного рентного дохода.

Дифференциальный рентный доход определяется по формуле

где У - урожайность зерновых с 1 га; Ц - цена реализации 1 ц зерна, руб; ВВ - производственные затраты на 1 га, руб; Ур- коэффициент рентабельности, берется на уровне 0,35.

Как видим, для оценки пахотных земель дифференциальный рентный доход рассчитывается только по зерновым культурам. Это обусловлено необходимостью обеспечения одинакового подхода к оценке земель в разных зонах Украины. Такому требованию наиболее соответствуют именно зерновые культуры, поскольку они занимают до 50% и более в структуре посевных площадей и выращиваются во всех регионах страны.

Для того чтобы нивелировать влияние инфляции, дифференциальный рентный доход вычислено в натуральных показателях. Это достигается благодаря делению первой части формулы (В • Ц-ВВ- (ВВ • Кр)) на цену 1 ц зерна. По Украине дифференциальный рентный доход с 1 га пахотных земель составлял на момент оценки 7,4 с.

В сельском хозяйстве, кроме дифференциального рентного дохода, формируется и абсолютный рентный доход. Его величина с 1 га угодий определена согласно принятой методике в 1,6 с. Итак, совокупный рентный доход составляет 9 ц / га (7,4 + 1,6). Благодаря определению совокупного рентного дохода всегда можно осуществить денежную оценку земли в соответствии с изменением цены на зерно как на внутреннем, так и на внешнем рынках.

Определение дифференциального рентного дохода в натуральном выражении на землях под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами осуществляется на основе соотношений дифференциальных рентных доходов этих угодий и рентного дохода на пахотных землях.

Денежная оценка сельскохозяйственных земель (пахотных, многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ) с учетом фактора капитализации рентного дохода осуществляется по формуле

где Ард - абсолютный рентный доход (постоянная величина 1,6 ц / га); Тк - срок капитализации рентного дохода, установленный с учетом мирового опыта (равен 33 годам) Ц - текущая цена 1 ц зерна, в грн или долл. США.

В целом по Украине нормативная денежная оценка 1 га сельскохозяйственных угодий была определена в сумме 3543 грн, в том числе 1 га пашни - 3734, многолетних насаждений - 13 927, сенокосов - 1842, сенокосов - 1119 грн. Согласно действующему законодательству нормативная денежная оценка земли ежегодно увеличивается на коэффициент индексации, рассчитываемый исходя из среднегодового индекса инфляции.

На 2010 г.. Кумулятивный коэффициент индексации составил 3,2 (как произведение ежегодных коэффициентов индексации начиная с 1996 г.). В результате осуществления индексации нормативная денежная оценка 1 га сельскохозяйственных угодий на 1.01.2011 составляла в среднем по Украине 11 338 грн, а 1 га пашни - 11949 грн. Самую высокую денежную оценку должны пахотные земли Черкасской обл. - 19247 грн, а самая низкая - Житомирской обл. - 8486 грн.

На 2012 г.. Коэффициент индексации нормативной денежной оценки земли установлен на уровне 1,756.

Итак, денежная оценка 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Украине составит 3,2 • 1,756 • 3543 = 19909 грн, а 1 га пашни - 20313 грн.

В 2013 г.. Денежная оценка этих угодий не индексировалась.

• [1] Чистый операционный доход в упомянутом Законе определяется как разница между прогнозируемой суммой поступлений от использования земельного участка и операционными расходами, связанными с получением валового дохода (совокупные денежные поступления, которые ожидаются от реализации прав на земельный участок).